摘要：随着社会经济的发展，我国房地产行业发展迅速，导致房地产行业间的竞争越来越激烈，要想在房地产行业生存下去，不仅要注重房地产项目的设计，还要注重房地产项目工程质量。本文主要对新形势下房地产企业的项目工程质量管理进行分析。
关键词：房地产企业；工程项目；质量管理
近年来房地产行业迅速发展，已经成为我国城市建设和城市规划的主要因素，同时房地产的大面积建设，对城市形态有着深远的影响，现阶段我国城镇建设取得了显著的成绩，其中房地产开发功不可没，发挥了重要作用。
一、项目工程质量管理概念
对于房地产企业而言，工程质量不仅仅指施工单位的施工质量，它反映的是包括建筑产品施工质量在内的产品综合品质。其验收标准是基于现行国家验收规范即所谓国家标准之上的用户标准。相对于通常意义上的“施工质量”而言，工程质量包含的范畴更广泛，其验收标准更严格，且目前尚未形成统一的验收标准。主要包括以下四部分内容：
（1）施工质量方面 可能由施工原因引起，也可能由设计原因引起（例如露台反坎，露空处涂料，开敞式电梯厅吊顶等）。
（2）产品效果质量方面 主要包括：设计引起的建筑产品功能、用户舒适性、美观质量问题。
（3）不满足于政府主管部门竣工验收要求的质量要求（例如出入口净高、通道净宽、电梯前室窗开启面积）
（4）设计出图质量（例如各细分专业图纸设计矛盾等）
二、项目工程质量管理的作用
（1）减少因设计缺陷影响建筑功能性或用户舒适性；
（2）减少因设计缺陷造成工程质量；
（3）减少设计不符合规范影响验收；
（4）减少设计与销售不符引起住户投诉；
（5）减少设计与报建不符影响规划或消防验收；
（6）加强细部构造处理，提升项目精品形象；
（7）减少施工技术层面的安全事故及技术性质量问题；
（8）将施工控制措施真正落实到位，减少施工质量问题。
三、项目工程质量管理的内容
（1）图纸会审、技术交底 在公司技术部门的配合下，在开工前由监理公司组织有关技术管理人员进行图纸会审、技术交底，并做详细记录。
（2）施工组织设计（施工方案）审查 施工组织设计（施工方案）由施工单位编制后报监理公司审核，由项目部审批后实施。
（3）施工放线控制 由监理公司监理员、公司项目部测量工程师会同施工单位相关技术人员对施工现场给定的永久性坐标和高程进行复测。
（4）工程开工审批 公司项目部根据开工申请,审批开工报告，并签发开工令；未办理开工手续的工程不得擅自开工。
（5）健全公司项目部施工质量检查日记制度，项目部工程经理每天检查现场监理工程师的施工记录日志。
（6）项目部实行旁站及巡视监理制度。
（7）严格执行进场原材料、成品、半成品及设备报验、检查。
（8）严格遵守分项(部)及隐蔽工程的验收程序
1、分项工程完工后施工单位先自检,自检合格后填写工程质量报验单,并附质量保证资料及自检资料向项目部提请验收。
2、隐蔽工程验收在分项工程验收的基础上按有关规定做好现场签证,严禁事后补签。
3、一般的分项工程和隐蔽工程由项目部专业工程师验收检查后签认,重要的分项工程和隐蔽工程必须组织质量监督站及设计人员共同进行验收签认。
（9）严把精装修交楼标准的质量检查关
1、装修材料的核对 装修材料或物资进场后，由公司项目部会同公司相关部门及监理公司相关人员进行开箱检查，分别核对材质、颜色、色号和产品合格证等是否符合合同要求，材料检测报告是否符合国家或行业标准。
2、对交楼精装修的工程实行分户验收。
（10）工程暂停工与复工
施工过程中出现异常情况经专业工程师提出后施工单位未采取改进措施或措施不力，公司项目部管理人员可下达暂停工令；施工单位接到暂停工通知后立刻停工并按要求认真整改；施工单位整改完成后，提出复工申请经专业工程师审核后，可由项目部经理签发复工令。
（11）对已完工精装修进行成品保护
1、公司项目部人员督促施工单位根据实际情况制订切实可行的建筑成品保护规定，并监督执行；
2、成品保护的控制重点内容主要有如下：
预埋给排水管道、卫生洁具、水龙头、花洒、橱柜及随楼附送的物品； 重要的机电设备；门窗及锁、木地板、镀膜玻璃、窗台大理石、防水层、阳台栏杆、避雷针、园建绿化。
施工过程中的质量管控具体措施
（1）督促施工单位建立并完善自身的质量管理体系
施工单位自身的质量管理体系是整个项目质量管理体系的最基础环节，是项目工程目标得以实现的最基本的保障，在项目质量管理中具有非常重要的作用。要求施工单位在工程一开始就严格按照工程规模大小配备相应数量的合格的专职质检员，质检员必须充分授权，质量不达标时可行使质量否决权。
（2）对重要部位或重要工序的操作工人实行考核上岗
对于一些对工人操作技能有较高要求的重要部位或重要工序的施工，对操作工人实行考核上岗。
（3）为加强现场过程管理，梳理出工程管理过程中质量控制的关键点位，项目部相关人员对这些质量控制点必须加强验收、严格把控，具体如下：
1、基础施工：地下室防水施工、止水钢板焊接、地下室顶板钢筋保护层控制、预留洞口的封堵和防水处理、地下室结构变形缝设置、后浇带留置及施工、人防设备预埋、防雷接地、电梯井防渗漏措施。
2、主体施工：砌筑及粉刷的抗裂措施、厨卫的防水施工、砌体洞口的位置及防水措施、等电位、粉刷配合比、屋顶防水及保护层施工、屋面金属构件的接地。
3、保温施工：门窗节点处的防水处理、防火隔离带、保温板的粘贴锚固是否按方案进行。
4、外墙石材幕墙施工：膨胀螺栓或者化学螺栓的施工间距、龙骨等的防锈处理及焊接情况、焊接后的防锈处理、石材的防水处理、耐候胶的材料控制、门窗变口的节点处理。
5、旧有建筑外墙翻新：裂缝处理：(1)非结构性裂缝处理用砂轮打磨机将裂缝外表面的涂层打磨掉，露出素混凝土表面裂缝两边各10mm.用钢丝刷和毛刷除去裂缝处的灰尘.在裂缝处涂刷高渗透性底漆一道。采用弹性中涂漆修补平整修补宽度以不大于20mm为宜。(2)结构性裂缝处理。首先用砂轮打磨机将裂缝外表面的涂层打磨掉.露出素混凝土表面用钢丝刷和毛刷除去裂缝处的灰尘，当裂缝的宽度大于0.2mm时，采用加注的方式处理小于0.2mm的处理方法同非结构性裂缝。安装加注嘴，灌注环氧修补材料。
6、施工样板、样板间验收：凡装饰工程（如外墙、抹灰、室内装饰面、干挂石、天花等）、橱柜安装、墙体砌筑、厨房厕所的洁具安装、给排水管道接头、玻璃幕墙、园建、绿化等全面施工前，施工单位均做样板，装饰装修工程的样板还必须有小样或排版图。施工样板经验收合格后方可全面组织施工，对未经验收或验收不合格而施工单位擅自铺开施工的，项目部有权下达暂停工通知，造成返工的损失由施工单位承担。样板间完工后由施工单位填报《施工样板报验表》，由项目部会同公司相关部门、设计单位和施工单位人员联合验收，验收合格的样板间作为今后竣工验收的标准。
7、设备安装工程的质量监督检验，主要有以下几项：
1）主要设备的到货检验 主要设备如电梯、煤气调压柜、变压器、高低压配电柜、消防控制柜、柴油发电机组、空调主机（冷水机组、柜机）、水泵等到场后，项目部必须安排相关技术人员进行到货验收。
2）电气设备线路绝缘检查和接地电阻测试 电梯、变压器、高低压配电柜、消防控制柜、柴油发电机组、动力照明配电箱等电气设备及安装好的电气线路，未安装的电力、控制电缆应在安装和使用前进行绝缘和耐火等级检查，项目部必须安排现场专业工程师监督检查。
3）给排水管道的严密性及强度试验 施工单位做给水管道的分段和系统打压试验时，项目部现场工程师必须在场监督。
4）主要机电设备的单体检验、调试及试运行 电梯、煤气、消防、空调系统等安装后，施工单位进行单体试车调试、试运转检验时，项目部现场工程师必须在场监督。
结束语
房地产开发项目工程管理是一项系统性的复杂工作，作为建设方的工程管理的思维应该改变，提高工程项目质量管理水平，是房地产企业经济效益不断增长的基础，因此，我国的房地产业必须加强对工程质量的管控。
参考文献
[1]黄伯平等.住宅项目工程质量管理策划.江苏建筑，2011
[2]胡海 等.建筑涂料用于旧建筑物外饰面的翻新技术.上海涂料,2002.
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