【金融学论文】关于金融风险与防范问题的研究

　　　摘要：在我国房地产快速发展的背景下，房地产金融风险也越来越大，正成为房地产业健康发展的重要障碍。本文对房地产金融风险的表现及原因进行了初步分析，提出了加强我国房地产金融风险的防范建议，认为要加强银行及房地产商等风险意识的培养，加强房地产政策的调控，加强融资渠道的拓展，加强住房抵押证券化贷款力度。
　　　关键词：房地产 金融风险 防范　　

　　　随着我国住房制度改革的全面进行以及市场经济的繁荣，房地产在国民经济中的重要性和比例也越来越突出，并推动着我国经济尤其是地方经济的发展。但近年来，在房价高涨国家政策不断加大调控力度背景下，房地产业所面临的风险也越来越大，甚至会影响到经济的健康发展和社会的稳定，因此，对房地产金融风险进行防范和研究非常有必要。

　　　一、房地产金融风险概述

　　　房地产金融，指为房地产的开发、建设、交易、经营和消费服务的金融活动。房地产金融风险，即是指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或外部客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。一般而言，房地产金融风险主要有信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险和房地产金融中的其它风险。房地产业由于具有高投入、与金融业联系紧密，并随外界客观环境的变化而发生变化，因而具有较高的金融风险。其风险不仅表现在单个房地产项目、单项业务、机构上，还表现在整个金融体系上。

　　　二、当前我国房地产金融风险的集中表现

　　　我国房地产从改革开放之后，也经历了大起大落，可以说，一直伴随着风险而生，而经过近30年的发展，其风险特征也更加的明显，主要表现在以下方面：

　　　1、银行风险系数较高

　　　由于房地产开发的特殊性，决定其必须有大量的资金投入，单纯的投资者无力实现巨大的资金负担，因此，具有大量资金的银行自然成为房地产商的资金来源对象。而银行业的经营性质，又直接决定了其要通过向房地产商发放贷款来实现逐利。因此，我国房地产业的繁荣和发展，与银行的全力支持是密不可分的，可以说，在我国房地产开发中，银行的作用至关重要，其参与了土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等房地产开发全过程，因而也承受了房地产市场运行中的各种风险，一旦市场出现异动，如开放商资金链断裂、楼盘质量问题、滞销等，就会导致还款困难，从而使银行承担大量的风险。不仅如此，在发放个人按揭住房贷款上，由于弄虚作假事件增多，以及个人在还款上遇到困难，均会给银行带来一定的风险。

　　　2、房地产商风险巨大

　　　房地产商是房地产业的主体，其在购买土地、开发、销售过程中必须一力承担，在外部经济条件看好且国家政策相对稳定前提下，往往能赚取到暴利，但2008年美国次贷危机引发的“房地产”崩盘事件，却再一次给我国房地产业敲响了警钟，房地产商事实上风险巨大。最大的风险隐患首先来自于国家政策的变化，其次是银行的贷款，然后是内部经营以及质量事件，最后方才是消费者带来的购买和信任风险。这四大方面带来的风险，均将影响着房地产的内部财务及管理。在分析我国许多房地产企业倒闭原因时，不难发现，不难发现，前两者给房地产企业带来的影响是致命的，不如当前国家不断加大调控力度，要求各地对房地产市场进行“限购”和“限价”，从而造成楼盘购买人数下降和价格持续走低，增大房地产商的风险系数，而银行业不断缩紧银根，也造成房地产商的内部资金吃紧，现金流紧张，风险系数节节攀升，一些中小房地产企业不得不采取降价、促销甚至民间融资或借贷等方式以获得现金流，解决资金上的压力。

　　　3、个人住房抵押贷款风险较高

　　　个人住房抵押贷款是随着我国市场经济的发展以及房地产业的繁荣而从国外“引渡”而来，其尽管解决了许多人因为无力支付所有购买款以获得房屋的难题，但在实际运行过程中，还存在着许多问题。一是欺诈，我国目前个人收入以及个人征税机制不够完善，银行在发放个人贷款时，往往依据的是提供的材料，再加上银行业之间的相互竞争，使得银行很难对个人资信状况做出正确判断，因而造成许多虚假信息的出现，如贷款人身份信息等虚造等，甚至出现许多炒房人集体与房地产商、银行联合做假事件。二是还款风险，个人住房贷款在还款上存在两种风险，一是因为个人收入降低而导致的无力还款最终出现违约情况，二是个人因为收入增加而采取的提前还款，前者给个人带来巨大的压力和风险，而两者均会给银行带来较大的损失。

　　　三、我国房地产金融风险成因

　　　1、政策和法律法规不健全

　　　我国房地产企业对于国家和地方政策的依赖性十分之大，而当前，我国对房地产业的税收征收制度又以地方为主，从而造成了许多地方为获得财税收入以及GDP增长，也对房地产给予了门槛放宽等做法，虽然推动了房地产的全面发展，但也造成了房地产业风险的激增。

　　　2、融资体系不健全

　　　我国房地产业的经营资金尽管有部分来自于投资人，但其主要资金（超过80%）却来自于银行，可以说，在某种程度上，银行是房地产的最大股东，证券、信托机构等涉足很少，其融资量不足房地产市场资金需求量的1%，在住房抵押贷款市场上，基本不存在二级市场，不能将异质的抵押产品转换为流动性较强的金融产品，使得房地产市场与整个市场无法有机结合，因而，一旦银行政策发生改变，其风险均将随之改变。

　　　3、风险意识淡薄

　　　在经济持续看好情况下，推动了我国房地产业的10多年繁荣，诸多房地产企业赚得丰厚利润，刺激了越来越多的企业和投资者加入到房地产业之中，银行也纷纷将房地产业视为“香饽饽”，而不断加大合作力度，从而在操作方式、渠道等方面给予优惠，使房地产的各方均忽视了应有的风险。

　　　4、银行与开发商信息不对称

　　　尽管银行与开发商都具有逐利目的，但相对于银行，开发商处于房产一线，具有最真实的信息来源，而银行却脱离于房地产市场一线，所获得的信息均要通过其他渠道，加之在房地产市场繁荣景象的掩盖下，造成银行获得许多的虚假信息，因而不能及时作出正确的政策调控。这种信息不对称的情况，也是银行风险增加的重要原因。

　　　四、对我国房地产金融风险防范的建议

　　　1、加强风险意识的培养

　　　对于金融业而言，是一个高风险高收入的行业，于房地产业，同样如此。尤其是2008年美国次贷危机以及全球金融危机的鲜明事实，证明了房地产业的金融风险巨大。为此，我国要加强对银行、房地产商以及购房者的风险意识的宣传和教育，培养起各方风险意识，树立起“理性投资和经营”意识。作为国家和政府部门，要运用媒体和宣传物以及政策杠杆，持续打好意识宣传和教育仗；作为银行，要密切关注房地产市场的发展动态，加强对房地产市场的风险和调研，即时调整房地产的金融政策；作为房地产商，要在理性投资的经营思想指导下，依靠自身的实力，经营地产项目，做到科学经营；作为个人购房者，则要在购房房子时，慎重选择，合理选定还款方式。

　　　2、加强房地产政策的调控

　　　尽管我国市场经济已经全面放宽，但国家宏观调控的作用依然十分重要。为此，我国首先要建立健全房地产业的各项政策制度，如准入制等，提高房地产业进入门槛，淘汰不良的房地产商，为房地产业的有序发展打下基础；其次，要在房地产资金筹集、融通、借贷等方面进行法律法规完善，加强信用评级和监管力度，为房地产信贷投入奠定良好的法律基础；三是要对个人信用以及借贷制度进行及时更新和完善，确立以抵押、担保为基础，个人信用为主的贷款机制，推动全社会信用意识的提升；四是要加强执法力度，对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，并追讨已贷款项。

　　　3、加强融资渠道的拓展

　　　要改变房地产商对于银行的过度依赖性，将房地产业引向更广阔的市场空间。为此，要将目前集中的银行贷款融资扩大到银行银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式。国家除在信托、证券、基金等方面进行政策鼓励之外，规范房地产的运营模式，房地产商也要积极完善内部管理，提升楼盘运营和赢利能力，吸引各方的投资。

　　　4、加强住房抵押证券化贷款力度

　　　住房抵押证券化是以一级市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的融资行为。自2005年建行首先推出以来，已在各大银行得到应用，但总体而言，其规模依然无法无法适应日益庞大的住房抵押贷款一级市场和二级市场的需要。但住房抵押证券化不仅在国外房地产业运行中颇有成功性，其事实上也能分散银行住房贷款面临的金融风险，使住房金融市场与资本市场有机互动，扩大银行的融资规模，带来良性的连锁效应，提高银行资产流动性，降低银行开展住房贷款业务成本。