摘要:房地产管理相对其他企业管理来讲，具有一定的特殊性。房地产行业风险程度较高、产业链条长、投资周期较长，同时由于缺乏科学的内部管理，导致财务管理、成本控制、预算管理等方面管理效果不佳，影响房地产企业健康发展。本文对企业内部房地产管理策略进行简单分析。
关键词：房地产管理；内部管理；管理策略；企业管理
一．引言
随着我国经济的快速增长，房地产企业在近几年同时得到飞速发展。在房地产市场兴起的同时，大量的中小型房地产企业陆续成立，在房地产市场中希望谋得一席之地。市场快速发展的背后，在经济利益的驱使，房地产企业管理较为混乱，以至于整个行业处于鱼龙混杂的状态。在全球经济一体化的发展时代，企业要想能持续健康发展，就必须要加强内部管理，采取科学管理策略，提高管理水平，以提升市场竞争力，保障企业正常经济效益。
二．企业内部房地产管理现状
1. 房地产企业鱼龙混杂，管理程度参差不齐。
由于前些年国内房地产行业的迅猛发展，各类资本象潮水般的涌入房地产行业，形成了国内数量惊人的房地产企业，以致房地产企业鱼龙混杂，尽管随着近年来国内政府调控力度的增大，以及房地产行业逐步规范，很多落后小企业慢慢被淘汰，或兼并重组，但是总体而言，房地产行业发展中遗留的问题还很普遍地存在于房地产企业当中，一些有实力的房地产企业能够清晰准确地分析自己的基本情况，并设立企业发展的目标，谋划发展模式，但是绝大部分小企业还只是停留在简单的房地产开发与销售层面，整个房地产企业的经营管理水平参差不齐。
2. 财务管理机制薄弱。
目前，我国房地产企业财务管理机制薄弱问题还比较突出，具体 体现在以下几方面：一是财务制度不健全，没有建立严格的财务核算制度，而已有的制度也未能得到切实有效的贯彻；二是财务管理工作仅停留在记账和编制财务报表的财务会计阶段，财务预测、决策、控制、分析等管理职能基本处于空白，缺乏用于支持管理和决策的管理会计信息；三是资金的筹措和使用没有计划，缺乏现金流量管理观念，特别是在经济效益良好的情况下，可选择的投资机会较多，加大了企业风险控制的难度。
3.预算管理不到位。
房地产企业员工对预算的错误认识，多数的编制预算工作、数据统计分析和财务表表编制，库存档案，在现有市场机制运行之中，都被认为是一种纯粹的财务行为。预算环节与其他部门没有多大关系，在这种错误的认知下，房地产全员、项目管理和决算预算管理，都无法做到位。
企业内部缺乏系统、完善额预算管理组织体系，使得房地产企业整体规划无法化一，在落实预算编制目标和对预算考核与监督上，作用始终无法发挥。房地产企业项目开发阶段，对于预算的重视度远啊云达不到，除了少数不成气候的年度预算为数据外，以此为凭设计出的年度经营计划方略与公司内部的战略之间缺乏必要的、直接性联系。在预算执行阶段，分析机制的不完备性，使得预算数据来源、数据量、数据控制分析措施，根本无法保证其及时性。全面性和深入性方略。预算评价指标体系的不完备性，考核的力度和职责不明，考核缺乏制度化、规范化参考。
4. 缺乏完善、有效的内部监督机制。
目前，在对房地产企业内部控制的有效监督上，主要是内部审计。内部审计职能是指对内部控制实现再控制。而目前一些房地产企业并没有设立完善的内审机构，或者说一些企业虽然有内审机构，但是在实际运行过程中，其审计职能被弱化甚至缺失，不能行使审计功能，失去对企业运营的约束力，不利于企业内部会计控制的实施。此外，我国目前缺乏 COSO 这样的组织来指导包括房地产企业在内的企业建立完善的内部控制制度体系，大部分的内控管理制度的建设还依靠政府相关部门的规定执行，而政府的各个相关部门也只能在职责范围内行使权力，所以在房地产业无法形成统一、完善的监督机制。
三.企业内部房地产管理策略
1.完善内部管理体制。
如果有正确的原则来指导，房地产企业的内部管理机制会变得更加完善，企业的内控效率可以更高。房地产企业内部需要遵循的原则有：第一，必须要坚持合法合理性的原则，我国法律法规是所有行为的准绳，房地产企业的任何规章制度以及行为，都要在法律法规的许可范围之内进行，包括房地产企业的内部会计控制行为；第二，坚持全面性的原则，在坚持合法合理性原则的前提之下，要将房地产企业内部的会计控制涵盖企业业务的各个方面，并且还要重点落实决策、实施、监督等环节，实现对企业经营及管理的整体控制，例如 ：对材料及设备的购入控制、对施工成本的有效控制等；第三，坚持谨慎性的原则，房地产企业的内部会计控制的关键是有效防范风险，而房地产企业的一个重要特点就是投资风险大，这就要求内部会计控制要谨慎地考虑、评估、分析企业在经营各环节会存在的各种风险，争取将风险值降到最低，以实现企业利益的最大化；第四，坚持灵活性的原则，企业的内部会计控制在坚持谨慎性原则的同时，还要根据具体的环境、实际需求、企业的经营战略等情况及时改变、调整或完善相关措施等。
2. 做好成本管理，提高企业经济效益。
成本管理是企业财务管理活动中的重点，同时成本也是商品进行定价的重要基础，对于房地产来讲也是如此。做好企业成本管理具有重要的作用和意义，不仅对房地产商品价格产生重要影响，而且与企业经济效益有密切关系。房地产如何做好成本管理，可以从几下几方面入手：第一，科学制定成本的项目及范围，并对其实施有效控制；第二，要在企业财务部门设置出二级成本核算的单位，而且要实施成本责任制。此外，房地产企业在财务管理活动中，坚持统一管理、分级核算的原则也是很重要的，重视与各部门间的沟通和协调，及时落实财务部门所下发的财务目标，确保成本核算工作的准确性，建立起完善的激励机制。在经过了大量的实践表明，实施二级成本核算管理能够为企业提供更真实、有效的财务信息，为企业管理者进行决策提供重要参考依据。
3. 明确权责，规范管理。
在房地产企业内部管理层面，首先应该形成自上而下、权责清晰的管理体系，明确管控模式和职能定位，通过有效的组织结构设计、清晰的责权体系、流畅的业务运作流程、科学的业绩评价体系，保证企业整体的组织运行效率与效果，增强企业在战略和运营层面的竞争力。在发展过程中，不断完善管理体系，适时进行调整以适应企业发展。
4.奖惩有效，人治管理。
激励机制也是企业机制中的重点，有效的激励机制能够大大提高员工的主动性和积极性，为企业带来更多的收益。房地产企业要根据自身行业的特点，制定合理的考评办法，同时把握人治管理与制度管理之间的平衡，应当以服务企业为目标，增强员工集体荣誉感，从而避免人员内部竞争中产生一些损害企业利益的行为或问题，建立高效的绩效考核和激励机制。
四．结束语
企业内部房地产管理要从企业发展战略出发，结合房地产企业实际情况，完善制度建设、规范内部管理、加强内部财务管理、预算管理，提高风险控制能力，建立有效的奖惩制度，确保内部管理水平的提高，从而确保房地产企业健康发展。
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